10.09.2015

Обработка данных, формирование и накопление аналитических баз

Обработка данных, формирование и накопление аналитических баз

Аналитическим центром «КД-консалтинг» выстроена целая структура источников для формирования баз данных.

Для получения данных о строительстве, предложении объектов на продажу (аренду) источниками являются: сайты застройщиков и продавцов, проектные декларации; собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта);полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором, застройщиком), в сочетании с методом «мистери шоппинг» (притворная покупка) и многое другое.

Базы данных создаются в двух видах – Реестры строящихся объектов и Прайсы предложений.

Получение данных о спросе – наименее проработанная проблема в методологии анализа рынка недвижимости. Ее необходимо решать по двум аспектам:

  • объем платежеспособного, потенциального, предъявленного спроса;
  • характеристики требующихся покупателям (арендаторам) объектов, в том числе по местоположению (предпочтения потребителей).

В крупных риэлторских, информационно-аналитических компаниях налажена регистрация спросовых заявок хотя бы по трем-пяти характеристикам желаемых объектов. Однако, трудность заключается в «размытости» спросовых заявок, многовариантности пожеланий потребителя. В результате из этой информации невозможно извлечь реальный объем спроса (число покупателей) и достаточно полную структуру характеристик желаемых объектов. Но эти данные вполне можно использовать для изучения относительной динамики спроса.

Собранная база данных еще не готова к проведению расчетов показателей рынка недвижимости. В первую очередь это касается базы предложений.

Подготовка базы предложений к обработке включает ряд операций, состав которых, алгоритм каждой из них и конечные результаты зависят от особенностей формата базы данных, содержания полей описания предложения. Каждый аналитик применяет свои приемы предварительной подготовки и формирования выборки для обработки. Вместе с тем, существуют общие, обязательные этапы подготовки. При этом, если база предложений формируется совместно с базой объектов существующего фонда, то многие вопросы решаются просто и не требуют специальных пояснений. Если же она формируется автономно, без привязки к базе объектов существующего фонда, возникают значительные трудности в подготовке и очистке базы.

Нашим Аналитическим центром накоплен большой ретроспективный пласт информационных данных, объединенных в форме аналитических баз.

Базы условно делятся на 2 группы:

1) базы цен и количества предложений, используемые в дальнейшем для мониторинга различных сегментов рынка недвижимости (многоквартирное жилье, индивидуальное жилищное строительство, земельные участки, офисная и торговая недвижимость, производственная недвижимость);

2) базы объектов недвижимости, зданий и сооружений с их фиксированными характеристиками.  Данный тип баз позволяет осуществлять оперативную информационную поддержку в процессе обработки базы предложений  в мультилистинговой системе.