Аналитический центр «КД-консалтинг» составил рейтинг новостроек Перми и Ижевска

Эксперты Аналитического центра «КД-Консалтинг» составили рейтинг новостроек Перми и Ижевска. В основу составления рейтинга была положена Единая методика классифицирования жилых новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) и 20 критериев, отражающих улучшения домов.

— Наш центр на протяжении многих лет ведет аналитические исследования в Пермском крае и Удмуртии. Столицы этих регионов являются типичными представителями российских городов: Пермь, как динамично развивающийся промышленный и культурный город-миллионник, и Ижевск, как классический промышленный город с населением от полумиллиона до миллиона человека, — комментирует Алексей Скоробогач, председатель комитета по аналитике РГР Пермский край, заместитель директора Аналитического центра «КД-консалтинг».

ПРЕДИСЛОВИЕ: Почему появилась необходимость составления такого рейтинга?

Рынок недвижимости постоянно меняется, и сегодня мы наблюдаем наличие широкого выбора на первичном рынке многоквартирного жилья. Все проекты удовлетворяют строительным требованиям, но могут существенно отличаться друг от друга по своим характеристикам, поэтому у покупателя естественными становятся вопросы:

В каком ОКРУЖЕНИИ я буду жить?

У какого объекта лучше соотношение ЦЕНА / КАЧЕСТВО?

Какие РИСКИ я готов принять, вкладывая деньги  на этапе строительства дома?

Качественные характеристики новых домов и требования к их социальному окружению достаточно подробно описаны в Едином классификаторе многоквартирных жилых новостроек (утвержден Российской гильдией риэлторов в 2012 г.). Согласно данному документу проекты нового строительства делятся на два сегмента: «массовый» и  «повышенной комфортности». При этом, в каждом сегменте выделены свои классы, в массовом это «эконом» и «комфорт», в жилье повышенной комфортности — «бизнес» и «элит». За последние два года наибольшее развитие в городах РФ получил массовый сегмент. В борьбе за потребителя застройщики улучшают свои проекты, добавляя различные опции, направленные на создание более комфортных условий проживания. В связи с чем в массовом сегмента классы эконом и комфорт начинают делиться на различные подклассы.

С одной стороны мы налицо наблюдаем развитие нового этапа рынка жилья, направленного на удовлетворение текущего спроса в условиях затянувшегося экономического кризиса в стране и более жесткой конкуренции между Застройщиками.

С другой стороны, фиксируем все большее недопонимание со стороны профессиональных участников будущего вектора движения рынка, т.к. проекты, которые «выходят» на продажу в большинстве своем не имеют четкой направленности на конкретного покупателя, как по его экономическому, так и социальному статусу.

Речь идет о смешении различных характеристик и опций проекта. Так «комфортные опции» (умный дом, горизонтальная разводка системы отопления и пр.), которые ранее применялись в домах только высокого класса качества, переходят в дома массового сегмента. Также встречаются объекты, которые по своим объемно-планировочным решениям соответствуют более высоким классам, но из-за политики удешевления затрат на строительство другие опции в данном проекте закладываются в усеченном варианте, либо вообще не предусматриваются. Из-за этого потребителю сложно понять, какой именно ПРОДУКТ по соотношению ЦЕНА-КАЧЕСТВО предлагает Застройщик, а для самих участников рынка возникает проблема проведения четких границ между подклассами, особенно это касается разделения подклассов «эконом плюс» и «комфорт стандарт», а также «комфорт плюс» и «бизнес».

Исходя из обозначенной проблемы, мы решили изучить более детально жилые новостройки городов Перми и Ижевска с целью их разделения на подклассы внутри  известных потребительских классов качества с выделением определенных опций, соответствующих тому или иному подклассу. А по итогам данного исследования составить РЕЙТИНГ новостроек внутри каждого класса и подкласса с учетом выделенных опций. При этом, следует помнить, что использованный ниже список опций и улучшений в данном рейтинге не является окончательным и закрытым, сегодняшние технологии и возможности строительной отрасли имеют возможность предложить еще большее количество «фишек», которые смогут привлечь внимание покупателей, т.к. все они в конечном итоге способны создать более комфортные условия проживания населения нашей страны, а ведь именно на это, прежде всего, должна быть  направлена строительная деятельность любого государства.

УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ.

В исследовании принимают участие новостройки, относящиеся к сегменту  многоквартирного многоэтажного (свыше трех этажей) жилья городов Ижевска и Перми. Исследование было выполнено по состоянию на август 2016 г.

  1. Выбор ЗАСТРОЙЩИКОВ И ОБЪЕКТОВ, участвующих в рейтинге. Выборка определялась следующими критериями:
  • у застройщика были сданы в эксплуатацию объекты / объект в 2015 г.
  • у застройщика по состоянию на август 2016 г. в строительстве находятся объекты многоквартирного жилья (более двух ед., при этом они возводятся не в рамках одного жилого комплекса).
  • чем больше или разнообразнее портфель проектов застройщика, тем больше объектов включено в выборку.
  • за объектами не наблюдается задержка по срокам ввода объекта в эксплуатацию.
  • застройщик не находится под процедурами банкротства или наблюдения.
  • на рынке присутствуют квартиры в продаже от застройщика.
  • в рейтинге не участвуют дома, строительство которых осуществляется по программам, предусматривающим бюджетное финансирование.
  • информация об объектах строительства находится в открытых источниках.
  1. Выбор критериев для оценки новостройки: для рейтинга были выбраны 20 критериев (от отделки квартиры, наличия современных инженерных систем жизнеобеспечения до благоустройства прилегающей территории). Улучшения и опции, которые изначально заложены в проект, формируют внешнее восприятие объекта, создают комфортную среду для проживания.
  1. Определение шкалы оценок: Шкала оценок находится в диапазоне от нуля до 10 баллов в зависимости от критерия и класса / подкласса новостройки. Заметим, что покупатели жилья разных классов имеют разный стиль потребления: по мере увеличения дохода, стиль потребления становится более развитым. В связи с этим, система присвоения баллов для классов и подклассов имеет отличия. Удельный вес каждого критерия в рамках подклассов «жесткий эконом», «эконом стандарт», «эконом плюс», «комфорт стандарт» имеет разное значение в зависимости от того, насколько данный критерий вносит вклад в принятие решения о покупке квартиры именно в этом доме при прочих равных условиях.
  1. Сбор данных о выбранных новостройках: информация об объектах была получена из проектных деклараций, телефонных интервью и интернет чатах с представителями отделов продаж застройщиков, а также на основе полевых исследований.
  1. Присвоение баллов каждому объекту и составление итогового рейтинга
  1. Подведение итогов проведения рейтинга.

РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕДЕННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

И в Перми, и в Ижевске застройщики предлагают проекты разного класса качества, которые построены с применением разных технологий (кирпич, панель, сборный и монолитный каркас). Интересным является факт, что три ижевских застройщика реализует проекты не только в Удмуртии, но и в Пермском крае и в Башкирии. А среди пермских застройщиков можно указать только одного, который предпочитает работать не только в пределах своего региона.

Особенности на рынках новостроек двух столиц заключаются, в первую очередь, в объемах. По состоянию на август 2016 г. в Перми насчитывалось около 170 строящихся жилых многоквартирных домов, то на рынке Ижевска – 80 объектов.  Прогноз по вводу многоквартирного жилья на 2016 г. в Перми около 560 тыс.кв.м., а в Ижевске около 290 тыс.кв.м. При сравнении показателя ввода многоквартирного жилья в эксплуатацию, приходящегося на одного жителя, получается в Перми будет введено около 0,52 кв.м./чел., а в Ижевске около 0,45 кв.м./чел.

— Мы давно обратили внимание на то, что в Ижевске новостройки редко позиционируются по конкретному адресу. Обычно на первый план выходят либо название дома или комплекса, либо просто улица. В Перми больше ориентируются по адресам и по названиям комплексов. Среди особенностей пермского рынка новостроек можно указать, что в рамках строительства одного жилого комплекса могут строиться дома разных классов качества, — отмечает зам. директора АЦ «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.

Рейтинг новостроек Перми

Элит

На момент исследования на первичном рынке многоквартирного жилья Перми отсутствовали дома, удовлетворяющие критериям отнесения к классу «элит». Это объясняется тем, что спрос на квартиры в таких домах не является массовым, и сегмент ограниченный. В Перми в предыдущие годы были возведены объекты, относящиеся к высокому классу качества, и они нашли своих покупателей. При этом фиксируется спрос на индивидуальные коттеджи высокого класса как непосредственно в городе, так и в ближайшем пригороде.

Бизнес

На первичном рынке жилья г. Перми насчитывается 9 домов «бизнес» класса. Из выбранных объектов в рейтинг попали два, первый из них это дом «Симфония», второй – «Онегин». Проекты интересные с точки зрения архитектуры и «начинки», имеют достаточно близкие баллы по улучшениям и опциям.

Комфорт

В структуре строящегося многоквартирного жилья доля «комфорт» класса доходит до 46%. Особенностью в Перми является факт, что  именно дома данного класса помимо пермских застройщиков предпочитают возводить и иногородние, как федеральные, так и региональные. Квартиры в таких домах имеют достаточно «просторные» площади. Из выбранных девяти домов для рейтинга двум присвоен подкласс «комфорт плюс» исходя из концепта проекта. ЖД «Моцарт» имеет архитектурную выразительность фасада, ЖД «Светский» обладает характеристиками «камерного» дома. Заметим, что большинство выбранных проектов для составления рейтинга класса «комфорт стандарт» строятся в рамках крупных жилых комплексов.

Эконом

Доля домов «эконом» класса также занимает значительный удельный вес — до 48%. На 2017 г., вероятно, его доля увеличится за счет выхода новых проектов в этом сегменте.  По отдельным проектам «эконом» класса балльная оценка получилась на уровне «комфорт» класса. Это объясняется тем, что в проектах «эконом» класса для привлечения и завоевания покупателя используют элементы и опции, повышающие комфортность проживания. Дома с подклассом «эконом плюс» (сюда попали из выбранных домов объекты по ул. Строителей, 37, Кронштадтская, 53, Холмогорская, 4Г, 2 оч.) имеют функциональные планировочные решения и широкую номенклатуру квартир, дополнительно в них включены различные архитектурные и технические современные элементы. Отдельные новостройки подкласса «эконом стандарт» по суммарной оценке имеют баллы, сопоставимые с «комфорт» классом.

Новостройки, предусматривающие минимальные общие площади квартир, отнесены к подклассу «жесткого эконома». При этом застройщики данных объектов предлагают различные варианты отделки, закладывают остекление летних помещений, в отдельных применяют систему горизонтальной разводки и по суммарной бальной оценке доходят до проектов «эконом стандарта».

Несмотря на то, что в некоторых домах не предусмотрены дополнительные опции, следует понимать, что они могут появиться в процессе организации управления дома после сдачи в эксплуатацию. Также следует понимать, что деление на классы и подклассы рассматривается не с точки зрения «плохого» или «хорошего» качества строительства (все проекты удовлетворяют современным строительным требованиям), а с точки зрения продукта в сопоставлении с другими аналогичными предложениями.

Рейтинг новостроек Ижевска

В Ижевске, так же как и в Перми большая часть проектов относится к массовому сегменту. Приобрести можно квартиру на «любой» кошелек. Среди новостроек помимо объектов «бизнес» класса, присутствует элитное жилье.

Элит

Жилой дом «Особняк» обладает всеми характеристиками и опциями, необходимыми для позиционирования его в сегменте элит-класса и соответственно имеет наивысший балл.

Бизнес

В бизнес-классе первый в рейтинге дом №2 ЖК «Вивальди», который имеет обеспеченность наземными машиноместами (одно на квартиру), однако в этом проекте не была применена такая опция, как специальные места для кондиционеров.

Второе место в бизнес-классе – проект «Колизей», который обладает рядом архитектурно-строительных преимуществ, но проигрывает по дополнительным опциям: отсутствуют специальные места для кондиционеров, межкомнатные перегородки заявлены из ГКЛ.

Комфорт

Более сложная оценка получилась для домов подкласса «комфорт плюс». В данной группе домов наибольший балл получил объект ЖК «Парус». Дом близок по большинству базовых характеристик и дополнительных опций к бизнес-классу, однако количество машиномест в подземном и наземном паркинге не обеспечивает требования Единой классификации по машиноместам. Аналогичная ситуация с домом, относящимся к ЖК «Ривьера Парк».

Эконом

Дома с присвоенным подклассом «эконом плюс», в котором выделяется жилой дом «Аксиома», набрали максимальное количество баллов. «Эконом-плюс» характеризует застройщиков этого подкласса, как специалистов, которые подходят к разработке концепции строительства дома как с архитектурно-строительной точки зрения, так и с точки зрения дополнительного сервиса для будущих потребителей.

Следует заметить, что «Холмогоровский» с присвоенным подклассом «комфорт стандарт» по опциям дома находится среди проектов «эконом плюс», что также подтверждает предположения о том, что подклассы «эконом плюс» и «комфорт стандарт» являются перманентными по набору характеристик.

Балльная оценка в большинстве случаев подтверждает присвоенный подкласс качества. Исключение составляет жилой дом по ул. Орджоникидзе, 75 (Ключевой 3-3Б), который по наличию опций дома находится на уровне «эконом стандарта». Несмотря на то, что данный дом имеет достаточно современную концепцию по объемно-планировочным решениям, дополнительные опции (двор без машин, дополнительные системы безопасности, остекление летних помещений и пр.) в проект не заложены, но они могут появиться в процессе организации управления дома после сдачи в эксплуатацию. Однако это потребует дополнительных вложений со стороны собственников квартир.

Наименьшее количество баллов получил объект по ул. Тверская, 55а. Этот объект представляет собой жилье с минимальными объемно-планировочными параметрами (площадь квартир от 21 до 25 кв.м.) и опциями (отсутствует внутренняя отделка квартир и остекления лоджий).

Развитие сегментов рынка жилых новостроек: требование времени

Деление классов на подклассы в Единой классификации жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) вызвано тенденциями на рынке многоквартирного жилья в РФ. Массовый сегмент (эконом и комфорт) развивается и предлагает большое разнообразие проектов. Выделение подклассов позволяет более четко сегментировать рынок новостроек, что важно для покупателей и для специалистов рынка недвижимости, таких как агенты, брокеры, которые консультируют клиентов, и застройщиков / девелоперов, которые формируют портфель проектов исходя из спроса и конкуренции. Широкий выбор квартир, предлагаемых на рынке, приводит к тому, что покупатель становится более разборчивым и требовательным и желает приобрести максимально комфортное жилье не увеличивая бюджет покупки. В связи с этим застройщики работают над повышением качества своего ПРОДУКТА.

На сегодняшний момент обоснование алгоритмов деления на подклассы находится в рабочей стадии. Первые шаги на примере рынков Перми и Ижевска сделаны. Одной из задач, которая ставится в рамках над дальнейшей доработкой Единой классификации – это определение более четких критериев отнесения к тому или иному подклассу.

Данная работа также направлена на привлечение профессиональных участников рынка к обсуждению вопросов по дальнейшему развитию ЕК МЖН, и соответственно, его адаптации к новым экономическим и технологическим условиям. Организацию процесса обсуждения и выработки согласованных между экспертами предложений по обновлению ЕК МЖН взял на себя Комитет по аналитике Российской гильдии риэлторов (все предложения и замечания просим вас отправлять на e-mail председателя комитета egv977@yandex.ru).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *